Покупка недвижимости в Гудаури и Бакуриани: сколько на самом деле приносит сезон

Гудаури и Бакуриани — два главных горнолыжных курорта Грузии, и оба продаются иностранцам как инвестиция в посуточную аренду. Цена входа примерно 700-1400 долларов за квадратный метр в зависимости от удалённости от подъёмников. Заявленная валовая доходность 10-12% годовых достижима — но сезон длится примерно с декабря по апрель, то есть доход за четыре-пять месяцев должен покрыть расходы за двенадцать, а результат почти целиком зависит от того, кто управляет объектом в ваше отсутствие.

Чем Гудаури отличается от Бакуриани?

Гудаури расположен на Военно-Грузинской дороге примерно в двух часах от Тбилиси, на большой высоте, с более длинными и сложными трассами. Он привлекает международную публику, и цены выше — около 1400 долларов за м2, сопоставимо с Батуми.

Бакуриани ниже и мягче, исторически семейный курорт для начинающих, ближе к Боржоми. Цены около 1000 долларов за м2. Курорт получил заметные инвестиции в связи с проведением международных зимних соревнований.

Практическая разница для инвестора — это гость: Гудаури сдаётся лыжникам, приехавшим ради горы, Бакуриани — семьям и внутренним туристам. Это определяет ставку за ночь, длину проживания и ценность межсезонья.

Сколько реально приносит квартира в горах?

В пик сезона в Гудаури стандартный номер идёт примерно по 120-150 лари за ночь, квартира с кухней — 200-400 лари. Небольшая студия способна принести порядка 5000 долларов за зимний сезон. Это реальные цифры, и это сезонные цифры.

Сколько реально приносит квартира в горах?

Фактор	Гудаури	Бакуриани
Цена за м2	Около 1400 долларов	Около 1000 долларов
Сезон	Примерно декабрь-апрель	Примерно декабрь-апрель
Пик	Февраль и март	Февраль, март и каникулы
Типичный гость	Международные лыжники	Семьи, новички, внутренний турист
Лето	Хайкинг и парапланы, заметно слабее	Отдых от жары, умеренно
От Тбилиси	Около 2 часов	Около 2,5-3 часов

Почему сезонность меняет весь расчёт?

Квартира в Тбилиси зарабатывает двенадцать месяцев. Квартира в Гудаури — четыре-пять, а платит все двенадцать. Отопление в горах зимой недёшево, эксплуатационные сборы идут и летом, а комиссия управляющего берётся с того дохода, который вы всё-таки получили.

Дорога тоже важна. Подъезд к Гудаури идёт через высокий перевал, который при сильном снегопаде закрывают — ровно в те недели, когда ставки максимальны. Это не повод обходить рынок стороной, а повод скептически смотреть на любую модель со стопроцентной загрузкой.

Рассматриваете горную недвижимость? Kavlian бесплатно свяжет вас с проверенными агентами, которые работают на этих рынках и скажут, что конкретный дом действительно приносит, а не что обещает буклет.

Как читать прогноз доходности от застройщика?

• Кто гарантирует и на какой срок? Гарантия от компании без активов — рекламная фраза.
• Доходность валовая или чистая? Валовая не учитывает комиссию, коммуналку, уборку, стирку, комиссии площадок и ремонт.
• Какая загрузка заложена? Спрашивайте число ночей, а не процент.
• Что будет в малоснежный год?
• Можете ли вы сдавать сами или договор привязывает вас к управляющей компании застройщика?

Прогноз — не обещание. Запросите фактические показатели сопоставимых квартир в том же доме за два последних сезона.

Какие правила для иностранцев?

Те же, что и везде в Грузии. Иностранцы свободно покупают квартиры в Гудаури и Бакуриани, ограничение касается только сельхозземель. Налога на покупку нет. Доход от аренды у физлиц облагается по ставке 5%. Регистрация — в Публичном реестре.

Специфика курорта одна: управление не опционально. Объект, который вы не можете обслуживать и заселять с расстояния в два часа, не принесёт цифр из буклета. Заложите комиссию управляющего в модель до покупки.

Вопросы и ответы

Можно ли пользоваться квартирой самому зимой?

Да, но каждая неделя в феврале — это неделя недополученного пикового дохода.

Летний доход что-то значит?

Немного. Оба курорта принимают туристов летом. Это дополнение, а не второй сезон.

Подходит ли горная квартира для ВНЖ?

Это жилая недвижимость, поэтому действует обычный порог по оценке. Дотягивает ли конкретный объект — вопрос к аккредитованному оценщику.

За пределами Тбилиси и Батуми

Поговорить со специалистом бесплатно или смотреть объявления.