10 ყველაზე გავრცელებული შეცდომა საქართველოში უძრავი ქონების ყიდვისას

საქართველოში ქონების ყიდვა შედარებით მარტივია, მაგრამ სწორი ობიექტის შერჩევა მაინც დისციპლინას მოითხოვს. თურქ, რუს, ისრაელელ, ირანელ, ევროპელ და სპარსეთის ყურის ქვეყნებიდან მყიდველებს განსხვავებული ბიუჯეტი და საბანკო პირობები აქვთ, თუმცა ძვირადღირებული შეცდომები ხშირად ერთნაირია.

ქვემოთ მოცემულია ათი ყველაზე ხშირი შეცდომა თბილისსა და ბათუმში. ეს პრაქტიკული სიაა და არა იურიდიული, საგადასახადო ან საინვესტიციო რჩევა; მიმდინარე პირობები ადგილობრივ სპეციალისტთან გადაამოწმეთ.

1. ძიების დაწყება მკაფიო მიზნის გარეშე

საკუთარი საცხოვრებელი, გრძელვადიანი ქირა და მოკლევადიანი ტურისტული გაქირავება სამი განსხვავებული შენაძენია. წინასწარ განსაზღვრეთ მიზანი, ფლობის ვადა, სამიზნე მოიჯარე, სრული ბიუჯეტი და მართვისთვის საჭირო დრო.

2. განცხადების ფასის სრულ ბიუჯეტად მიჩნევა

რეგისტრაცია, იურიდიული შემოწმება, თარგმანი, შეფასება, რემონტი, ავეჯი, მართვა და ვალუტის კონვერტაცია საბოლოო ფასს ცვლის. სრული ჩამონათვალი იხილეთ ფარული ხარჯებისა და გადასახადების გზამკვლევში.

3. გადახდა საჯარო რეესტრის შემოწმებამდე

გადაამოწმეთ მესაკუთრე, საკადასტრო კოდი, ფართობი, იპოთეკა, ყადაღა, სერვიტუტი და სხვა შეზღუდვები. ხელშეკრულების მონაცემები რეესტრის ამონაწერს უნდა ემთხვეოდეს.

4. საერთო, სასარგებლო ფართობისა და იურიდიული სტატუსის არევა

დააზუსტეთ, შედის თუ არა ფართობში კედლები, აივნები და საერთო სივრცეები. ბათუმის კოშკებში ასევე გაარკვიეთ, ობიექტი საცხოვრებელია, კომერციული თუ აპარტ-ოტელის ნაწილი.

5. ხედის არჩევა მდებარეობის შესწავლის გარეშე

შეამოწმეთ ტრანსპორტი, ხმაური, მეზობელი მშენებლობა, მაღაზიები, ზამთრის წვდომა, სადარბაზო, ლიფტი და ქუჩა. დაათვალიერეთ არა მხოლოდ ბინა და, თუ შესაძლებელია, სხვადასხვა დროს დაბრუნდით.

6. სარეკლამო შემოსავლიანობის ნდობა

მთლიანი შემოსავლიანობა წმინდა შემოსავალი არ არის. გამოაკელით ვაკანტურობა, მართვა, პლატფორმის საკომისიო, კომუნალური, რემონტი, გადასახადი და ავეჯის შეცვლა. ბათუმის ზაფხულის პიკური ტარიფი თორმეტ თვეზე არ უნდა გავრცელდეს. იხილეთ თბილისის რაიონების შემოსავლიანობის გზამკვლევი.

7. მშენებარე პროექტის ყიდვა დეველოპერის შემოწმების გარეშე

შეამოწმეთ ნებართვა, მიწის უფლება, დასრულებული პროექტები, ჩაბარების ისტორია და დაგვიანების პირობები. ბინის ნომერი, სართული, ფართობი, სპეციფიკაცია და ჩაბარების მდგომარეობა წერილობით უნდა დაფიქსირდეს.

8. გაუგებარ ხელშეკრულებაზე ხელის მოწერა

ზეპირი დაპირება და მიმოწერა ხელშეკრულებას ვერ ჩაანაცვლებს. გამოიყენეთ დამოუკიდებელი თარჯიმანი და იურისტი; შეამოწმეთ გადახდები, ვალუტა, ჯარიმები, გაუქმება, დეფექტები, ჩაბარება და დავის გადაწყვეტა.

9. ფიქრი, რომ ყველა უცხოელი ერთსა და იმავე პრაქტიკულ პროცესს გადის

საცხოვრებელი ქონების ფლობის უფლება ფართოა, მაგრამ პრაქტიკული ნაბიჯები განსხვავდება. თურქი მყიდველი შეიძლება სახმელეთო საზღვრით ჩამოვიდეს, რუს მყიდველს დამატებითი საბანკო შემოწმება შეხვდეს, ისრაელელი მოკლე ფრენით ჩამოვიდეს, ირანელმა თანხის წყარო და გადარიცხვა დაადასტუროს, ხოლო ევროპელმა ან ყურის ქვეყნებიდან ინვესტორმა დისტანციურად იყიდოს.

მოთხოვნები გადაამოწმეთ თქვენი მოქალაქეობის, რეზიდენტობის, ბანკისა და გადახდის გზის მიხედვით.

10. მართვისა და გაყიდვის გეგმის გარეშე ყიდვა

წინასწარ განსაზღვრეთ, ვინ იპოვის მოიჯარეს, მიიღებს ქირას, გადაიხდის ანგარიშებს, მოაგვარებს რემონტს და აღრიცხავს შემოსავალს. გარიგებამდე შეაფასეთ ობიექტის ლიკვიდურობაც.

ხელმოწერამდე მოკლე სია

• მიზანი და ფლობის ვადა განსაზღვრულია.
• სრული ღირებულება დათვლილია.
• რეესტრი და შეზღუდვები შემოწმებულია.
• სასარგებლო ფართობი და სტატუსი გასაგებია.
• შემოსავალი ხარჯებისა და ვაკანტურობის შემდეგაა დათვლილი.
• ხელშეკრულება დამოუკიდებელმა სპეციალისტმა შეამოწმა.
• არსებობს მართვისა და გასვლის გეგმა.

ხშირი კითხვები

შეუძლიათ თურქეთის, რუსეთის, ისრაელის, ირანისა და ევროკავშირის მოქალაქეებს საქართველოში ბინის ყიდვა?

როგორც წესი, უცხოელებს შეუძლიათ საცხოვრებელი და კომერციული ქონების ფლობა. მთავარი ფართო შეზღუდვა სასოფლო-სამეურნეო მიწას ეხება; საბანკო და დოკუმენტური მოთხოვნები შეიძლება განსხვავდებოდეს.

თბილისი თუ ბათუმი?

თბილისში მოთხოვნა უფრო სტაბილურია მთელი წლის განმავლობაში; ბათუმს ხშირად დაბალი შესვლის ფასი და ძლიერი ზაფხული აქვს. პასუხი კონკრეტულ ობიექტზე, ფასსა და სტრატეგიაზეა დამოკიდებული.

შეამოწმეთ გადახდამდე

შეადარეთ თბილისის და ბათუმის მიმდინარე განცხადებები → ან დაიწყეთ მყიდველის გზამკვლევი → და გაიარეთ შემოწმება თქვენთვის შესაბამისი ენის ადგილობრივ სპეციალისტთან.