Airbnb в Грузии: правила, налог и реальная доходность

Да, сдавать квартиру в Грузии на Airbnb можно, и правила здесь одни из самых мягких в регионе. Национальной лицензии нет, лимита на количество ночей тоже. Зато есть налоговый вопрос, который меняет форму после превышения порога оборота, и арифметика, на которую большинство собственников отвечают валовой цифрой вместо чистой.

Легальна ли краткосрочная аренда в Грузии?

Да. Сдача собственной квартиры гостям — обычная деятельность для собственника, в том числе иностранного, и именно под неё построена значительная часть рынка Батуми. Два практических ограничения:

• Дом. Часть новых комплексов ограничивает или запрещает посуточную сдачу правилами дома. Проверяйте до покупки, а не после.
• Соседи. Не юридическое ограничение, но вполне реальное.

Рассматриваете конкретный дом под посуточную сдачу? Проверенный агент Kavlian посмотрит правила дома и расскажет, какой этот подъезд на самом деле — бесплатно.

Какой налог?

Для физического лица, сдающего жильё, доход от аренды обычно облагается по плоской ставке 5%. За этой цифрой стоят два обстоятельства:

Какой налог?

Ситуация	Что обычно применяется
Физлицо, жилая аренда	Плоские 5% с дохода
Оборот выше порога регистрации НДС	Регистрация по НДС становится обязательной
Сдача через компанию	Корпоративные правила, а не 5%
Несколько квартир как бизнес	Может считаться предпринимательской деятельностью

Именно порог НДС ловит людей. Одна квартира на батумской набережной обычно до него не дотягивает; три — могут. Оборот считается за скользящие двенадцать месяцев, поэтому порог легко пересечь в середине года и не заметить.

Выгоднее ли Airbnb долгосрочного арендатора?

Иногда — и реже, чем обещает ставка за ночь. Считайте на реальном примере:

• Загрузка не 100%. Батуми выражено сезонный: сильное лето соседствует с очень тихим февралём.
• Расходы снимаются сверху. Уборка между гостями, стирка, расходники, комиссия площадки и управляющая компания, если вас нет рядом.
• Износ быстрее. Квартира с пятьюдесятью заездами в год стареет иначе, чем та, где живёт семья.
• Ваше время — реальные деньги. Обычно 15–25% от валового дохода.

Против этого — долгосрочный арендатор в Тбилиси платит меньше за ночь и ничего за пустые ночи, потому что пустых нет. В апреле 2026 года долгосрочная аренда в Тбилиси в среднем стоила около $10,0 за квадратный метр в месяц: квартира 60 м² по этой ставке — примерно $600 в месяц, каждый месяц, с одним комплектом ключей и одной уборкой.

Честное правило: посуточная сдача обычно выигрывает в Батуми в сезон и в центре Тбилиси при действительно хорошей квартире; долгосрочная выигрывает почти везде ещё и по трудозатратам.

Что нужно, чтобы начать?

1. Право собственности, зарегистрированное на ваше имя в Публичном реестре.
2. Грузинский банковский счёт для получения платежей.
3. Налоговая регистрация и способ декларировать доход — обычно бухгалтер.
4. Человек на месте: управляющая компания или тот, кому вы доверяете ключи.

Короткие ответы

Легален ли Airbnb в Грузии? Да, без национальной лицензии и без лимита ночей.

Какой налог? Обычно плоские 5% для физлица; выше порога оборота — обязательная регистрация по НДС.

Батуми лучше Тбилиси? Выше в сезон, пустее вне его. Тбилиси ровнее круглый год.

Что съедает доходность? Пустые ночи, уборка и управление — примерно 15–25% от валового.

Как выбрать между ними

Правильный ответ зависит от квартиры, района и от того, сколько работы вы готовы делать. Kavlian подберёт проверенное агентство, которое ведёт оба формата и скажет, для какого подходит именно этот объект.

Поговорить с проверенным специалистом — бесплатно →

Налогообложение зависит от обстоятельств, правила меняются. Подтвердите у квалифицированного грузинского бухгалтера.