Gürcistan'da Kira Sözleşmesi: Depozito, İhbar ve Sözleşmeyi Kendiliğinden Uzatan Madde

Gürcistan'da kiracılık 1997 tarihli Medeni Kanun'un 531-575. maddeleriyle düzenleniyor ve çerçeve belirgin biçimde ev sahibi lehine. Zorunlu kiracı koruması az, depozito kanunla hiç düzenlenmemiş, sözleşme ise noter olmadan da yazılı biçimde geçerli. Pratik sonucu açıkça söylemekte fayda var: haklarınız tam olarak yazılı sözleşmede yazan kadardır. Aşağıdakilerin hepsi o belgeyi doğru kurmakla ilgili.

Kira sözleşmesi Gürcistan'da noterden mi geçmeli?

Hayır. Yazılı bir anlaşma noter olmadan da hukuken geçerli. Noter onayı isteğe bağlı ve bir uyuşmazlık mahkemeye giderse ispat gücü katıyor; uzun süreli ya da yüksek bedelli kiralarda bu yüzden tercih ediliyor. Ama iyi yazılmış bir sözleşmenin yerini tutmuyor — noterden geçmiş kötü bir sözleşme hâlâ kötü bir sözleşmedir.

Depozito nasıl düzenleniyor?

Düzenlenmiyor. Hiçbir kanun üst sınır, iade süresi ya da alıkoyma sebebi belirlemiyor. Piyasa normu bir ila iki aylık kira ve depozitonun ödenmemiş kirayı ve olağan yıpranmanın ötesindeki hasarı karşıladığı kabul ediliyor — ama bu kabul, ancak yazılıysa kimseyi bağlıyor.

Şu dördünü de sözleşmeye koyun: tutar, hangi sebeplerle kesinti yapılabileceği, teslimden kaç gün sonra iade edileceği ve durumun nasıl belgeleneceği. Taşınma günü iki tarafın imzaladığı bir demirbaş listesi ve tarihli fotoğraflar, ileride çıkacak bir tartışmayı basit bir karşılaştırmaya çevirir.

Kavlian'ın seçilmiş emlakçıları bu tür sözleşmeleri her hafta görüyor ve size verilenin piyasa için normal olup olmadığını söyleyebiliyor. Sormanın bedeli yok.

Herkesi yakalayan kural: otomatik uzama

Gürcü kira sözleşmeleri hakkında bilinmesi gereken en faydalı şey bu. Belirli süre dolar, kiracı kullanmaya devam eder ve ev sahibi itiraz etmezse, sözleşme belirsiz süreli olarak devam etmiş sayılıyor. Bunun olması için kimsenin bir şey imzalaması gerekmiyor. Sessizlik yeterli.

Pratikte ne demek:

• Ev sahibiyseniz ve mülkü bitiş tarihinde geri istiyorsanız — satmak, tadilat yapmak, kirayı yükseltmek ya da kendiniz oturmak için — bunu yazılı olarak ve vaktinde söylemek zorundasınız. Tarihin sessizce geçmesine izin vermek, belirli süreli sözleşmenizi belirsiz süreliye çevirir.
• Kiracıysanız, belirli süreli bir sözleşme, bitiş tarihinden en az iki ay önce verilecek yazılı bir bildirimle belirsiz süreliye çevrilebiliyor.

Her iki durumda da ders aynı: bitiş tarihini takviminize, iki üç ay öncesine hatırlatma koyarak yazın ve yazışmayı yazılı yapın.

Kiracı ödemeyi keserse ne oluyor?

Ev sahibi kilidi değiştiremez. Kanunun yolu, sözleşmede belirtilen adrese ya da bilinen son adrese gönderilen yazılı bir fesih bildirimi: ihlali adıyla belirtir ve belirli bir süre içinde giderilmezse sözleşmenin sona ereceğini söyler — ve bu süre 15 günden kısa olamaz. Bildirimi atlamak, ev sahiplerinin kazanacakları davaları kaybetme biçimidir.

Sözleşmede ne bulunmalı?

Sözleşmede ne bulunmalı?

Madde	Neden önemli
Taraflar ve mülk	Tam isimler, kimlik numaraları ve tapu ekstresindeki kadastro kodu — sadece açık adres değil.
Süre ve bitiş tarihi	Yukarıdaki otomatik uzama kuralı yüzünden.
Kira, para birimi ve ödeme günü	Kiralar çoğu zaman dolarla konuşulup lariyle ödeniyor. Hangisinin esas olduğunu ve hangi kurdan çevrileceğini yazın.
Depozito	Tutar, kesinti sebepleri, iade süresi.
Hangi faturayı kim öder	Elektrik, gaz, su, aidat, internet. Açıkça yazın; hiçbir şeyi varsaymayın.
Tamirat	Hangi tarafın neyi yaptıracağı ve hangi tutarın üstünde kararın ev sahibine geçtiği.
İhbar süresi	İki taraf için de, yazılı, tebligat adresiyle birlikte.
Demirbaş listesi	Mobilya ve beyaz eşya, fotoğraflı, taşınma günü imzalı.
Dil	İki dilliyse hangi metnin esas alınacağını belirtin.

İmzalamadan önce ev sahibini doğrulayın

Kamu Sicilinden güncel mülkiyeti gösteren bir ekstre isteyin ve imzalayan kişinin kayıtlı malik olduğunu ya da vekâletname taşıdığını kontrol edin. Malik olmayan birinin kiraya vermesi, kiralamadaki en yaygın dolandırıcılık — ve tek bir belgeyle son derece kolay önleniyor.

İnternette araştırırken bir uyarı

"Georgia landlord tenant law" aramasının İngilizce sonuçlarının çoğu ülkeyi değil, ABD'nin Georgia eyaletini anlatıyor. İkisinin birbiriyle hiçbir ilgisi yok — farklı ihbar süreleri, farklı depozito kuralları, farklı mahkemeler. Bir sayfa "Title 44"ten ya da bir county mahkemesinden bahsediyorsa Tiflis'i değil Atlanta'yı okuyorsunuz.

Sık sorulanlar

Ev sahibi sözleşme ortasında kirayı artırabilir mi?

Sözleşme izin vermiyorsa hayır. Belirli süre boyunca anlaşılan kira geçerlidir; yenilemede pazarlığa açılır.

Kira sözleşmesini bir yere tescil ettirmem gerekiyor mu?

Taraflar arasında geçerli olması için gerekmiyor. Kamu Sicilinde hak tesis ettirmek, bazı uzun süreli kiracıların ek güvence için attığı ayrı bir adım.

Kira geliri vergilendiriliyor mu?

Evet — konut kiraya veren bireyler genellikle kira geliri üzerinden sabit %5 ödüyor. Bu ev sahibinin yükümlülüğü, kiracının değil.

Kiram sürerken mülk satılırsa ne olur?

Bu tam olarak sözleşmenin önceden cevaplaması gereken türden bir soru. Yeni bir malik ortaya çıktıktan sonra değil, imzalamadan önce gündeme getirin.

Bu genel bilgidir, hukuki tavsiye değildir. Gürcü hukuku ve piyasa uygulaması değişir — imzalamak üzere olduğunuz sözleşmeyi yetkin bir yerel avukata okutun.

İmzalamadan önce sözleşmenizi kontrol ettirin

Kavlian sizi, Gürcü sözleşmelerini meslek olarak okuyan seçilmiş yerel uzmanlarla ücretsiz buluşturur. Bir uzmanla görüşün ya da Tiflis ve Batum'daki mülkleri inceleyin.