Gürcistan Konut Piyasası Raporu: Fiyatlar, İşlemler ve Getiriler

Gürcistan'da konut fiyatları 2026 boyunca yükselmeyi sürdürdü, ama iki ana piyasa farklı hızlarda hareket ediyor. Tiflis, yaklaşık %4'lük yıllık artışın ardından metrekare başına 1.312 dolar civarında; Batum ise arkasında çok daha keskin bir yükseliş varken 1.395 dolara yakın. Ülke genelinde brüt getiriler %7,4 civarında. İşlem hacimleri Batum'da rekor seviyede ve daire işlemlerinin kabaca yarısını yabancı alıcılar yapıyor.

Fiyatlar nerede?

Fiyatlar nerede?

Piyasa	Ortalama m2 fiyatı	Yıllık değişim
Tiflis	Yaklaşık 1.312 dolar	Yaklaşık +%4
Batum (genel)	Yaklaşık 1.395 dolar	Yıllık bazda belirgin yüksek
Batum, anahtar teslim / birinci el	Yaklaşık 1.893 dolar (2026 1. çeyrek)	Yaklaşık +%8,7
Batum, ikinci el	Yaklaşık 1.479 dolar (2026 1. çeyrek)	Yaklaşık +%7,8
Eski Batum (prim segment)	Yaklaşık 3.028 dolar	En pahalı alt piyasa

Batum'daki anahtar teslim ile ikinci el arasındaki fark bir kalite yargısı değil — büyük ölçüde teslim seviyesi. Birinci el fiyatı, genellikle ikinci el fiyatının içermediği bir işi de kapsıyor. İki rakamı karşılaştırmadan önce kara kasa ve beyaz kasaya bakın.

Gerçekte ne kadarı el değiştiriyor?

Hacim, istek fiyatlarından daha önemli; çünkü istek fiyatı bir görüş, işlem ise bir olgu. Kamu Siciline göre Batum'da 2026'nın ilk çeyreğinde 4.049 daire satıldı, yıllık bazda yaklaşık %15,8 artış. Galt & Taggart 2025 boyunca rekor 17.478 daire işlemi saydı ve bunların kabaca %52'sinin arkasında yabancı alıcılar vardı.

Üzerinde durulması gereken rakam sonuncusu. Batum'da yabancı alıcılar marjinal bir varlık değil, piyasanın çoğunluğu — ve bu, yeniden satış için ona güvenen herkes açısından iki yönlü çalışıyor.

Getiriler ne durumda?

Gürcistan genelinde brüt kira getirileri 2026'nın ilk çeyreğinde yaklaşık %7,4 seviyesindeydi; Tiflis %7,5'e, Batum %7,3'e yakın. Bunlar brüt rakamlar: kiranın fiyata bölümü, yönetim, faturalar, %5 kira geliri vergisi ve boşluk hesaba katılmadan önce. Net rakam belirgin biçimde daha düşük ve işletme giderleri dökümümüz ne kadar düşük olduğunu gösteriyor.

Piyasa ortalamaları daire satın almaz. Kavlian'ın seçilmiş emlakçıları belirli bir binanın geçen yıl ne kazandırdığını söyleyebilir; bu farklı ve daha kullanışlı bir rakam. Sormak ücretsiz.

Kurallarda ne değişti?

• 1 Mart 2026: gayrimenkule dayalı oturma izni eşiği, ekspertiz değeri olarak 100.000 dolardan 150.000 dolara yükseldi — %50'lik bir artış. Eşik hâlâ tek bir alıma değil toplam tescilli varlıklara uygulanıyor.
• 1 Ocak 2026: Gürcistan'a giren bütün turistlerin asgari 30.000 lari (yaklaşık 11.000 dolar) teminatlı sağlık ve kaza sigortası taşıması gerekiyor.

Alıcılar için ikisinden daha sonuç doğuranı oturma izni değişikliği, çünkü eski eşiğe göre bütçelenmiş bir alım artık yeterli gelmiyor.

Bundan sonrası için beklenti

Galt & Taggart, Tiflis'te talebin 2025 seviyesine yakın kalmasını bekliyor; kentleşme, küçülen hane büyüklüğü ve bölge standartlarına göre cazip kalan getiriler bunu destekliyor. Batum'da birinci el satışların yatay seyretmesi, ikinci el işlemlerin ise tamamlanmış daire stoğu büyüdükçe artmaya devam etmesi öngörülüyor. Colliers, 2026'da Tiflis ve Batum genelinde fiyat düşüşü beklemediğini belirtti.

İki şeyi gevşek tutmakta fayda var. Tahmin tahmindir. Ve tamamlanmış stoğun büyüdüğü bir piyasa, satıcıların müteahhitlerle rekabet ettiği bir piyasadır — ki bu alıcı için iyi, çıkış planlayan mal sahibi için daha az iyi haberdir.

Rakamlar yazıldığı tarihteki yayımlanmış piyasa verilerinden alınmış ve yuvarlanmıştır. Piyasalar hareket eder; karar vermeden önce güncel veriye bakın ve bu sayfa dahil hiçbir tek kaynağı tek girdi saymayın.

Sık sorulanlar

Gürcistan'da mülk hâlâ ucuz mu?

Avrupa'nın çoğuna göre giriş fiyatları düşük, getiriler yüksek kalmaya devam ediyor. Kendi yakın geçmişine göre ise Gürcistan üç yıl öncesine kıyasla belirgin biçimde pahalı.

Hangi piyasa daha hızlı büyüyor?

Batum hem daha dik fiyat artışı hem daha yüksek işlem artışı gösterdi. Aynı zamanda ikisinden daha mevsimlik ve yabancı alıcıya daha bağımlı olanı da o.

Bu ortalamalar belirli bir daire için geçerli mi?

Hayır. Semt, bina, kat ve teslim seviyesi bir fiyatı şehir ortalamasından çok daha fazla oynatıyor.

Bu rapor ne sıklıkla güncelleniyor?

Her çeyrekte, yeni sicil ve piyasa verileri yayımlandıkça.

Piyasayı bir karara çevirin

Kavlian alıcıları, bu piyasalarda her gün çalışan seçilmiş Gürcü uzmanlarla ücretsiz eşleştirir. Bir uzmanla görüşün ya da güncel ilanlara göz atın.