Могут ли иностранцы купить недвижимость в Грузии? Полное руководство 2026

Если вы уже просматривали квартиры в Тбилиси или апартаменты с видом на море в Батуми, вы наверняка задались тем же вопросом, что и все международные покупатели: а могу ли я здесь вообще купить? Короткий ответ — да, и Грузия делает это значительно проще, чем большинство стран региона. В этом руководстве мы подробно расскажем, что именно можно купить, как работает процесс, сколько это стоит и что изменилось в 2026 году.

Короткий ответ: да, и без вида на жительство

Иностранные граждане могут купить практически любой вид недвижимости в Грузии на тех же условиях, что и местные жители. Жилые квартиры, дома, коммерческие помещения, офисы, гостиничные номера — всё это открыто для иностранных покупателей с полными правами собственности. Вы можете жить в недвижимости, сдавать её в аренду, продавать, дарить или передавать наследникам вне зависимости от их гражданства.

Важно: вид на жительство для владения недвижимостью в Грузии не требуется. Более того, вам даже не нужно приезжать в страну: вся сделка может быть завершена дистанционно через доверенность (POA), выданную надёжному юристу. Для покупателей из Турции, России, Израиля или ЕС, желающих инвестировать до переезда, это одно из главных практических преимуществ Грузии.

Единственное исключение: сельскохозяйственные земли

Есть ровно одно существенное ограничение. Согласно Конституции Грузии и Органическому закону, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные компании не могут напрямую владеть сельскохозяйственными землями. Это касается большего числа людей, чем можно ожидать: кто-то влюбляется в «деревенский дом» в регионах, а затем обнаруживает, что участок относится к сельскохозяйственной категории.

Это решаемо — через грузинское юридическое лицо, долгосрочную аренду или перевод земли в другую категорию. Но именно здесь нужен местный юрист до подписания документов. Для стандартных квартир и коммерческой недвижимости в Тбилиси или Батуми это ограничение не применяется.

Процесс покупки шаг за шагом

Грузия известна одной из самых быстрых и прозрачных систем регистрации недвижимости в регионе. Типичная покупка выглядит так:

1. Поиск и выбор. Определите подходящие объекты и составьте короткий список. Сравнение объявлений из нескольких источников экономит больше всего времени именно на этом этапе.
2. Юридическая проверка (due diligence). Юридически не обязательна, но настоятельно рекомендуется. Юрист проверяет историю права собственности, обременения, подтверждает права продавца и границы объекта.
3. Согласование условий. Цена, график платежей и условия согласовываются.
4. Подписание договора купли-продажи. Как правило, в Доме юстиции. Обязательным является только то, что написано в договоре — устные обещания силы не имеют.
5. Оплата. Средства переводятся по согласованным условиям. Большинство покупателей открывают счёт в TBC Bank или Bank of Georgia — обычно требуется один личный визит.
6. Регистрация в NAPR. Право собственности регистрируется в Национальном агентстве публичного реестра. Система полностью электронная. Стандартная регистрация — около одного рабочего дня; ускоренная — в течение часа.

После регистрации вы получаете цифровую выписку о праве собственности, признанную международно — ваше право собственности является окончательным.

Стоимость: налоги и сборы

Налоговая среда Грузии — одна из главных причин, по которой иностранные покупатели выбирают её. Основные цифры:

• Налог на покупку / гербовый сбор: отсутствует. Транзакционного налога при покупке нет.
• Регистрационный сбор: около 50 ларей за стандартное обслуживание, до 200 ларей за ускоренное.
• Нотариальные услуги: по желанию, как правило до 200 ларей, в основном за переводы и удостоверение.
• Налог на доход от аренды: 5% с дохода от аренды жилой недвижимости, 20% — коммерческой.
• Налог на прирост капитала: если продаёте в течение двух лет — прибыль облагается налогом; при владении два года и более — продажа, как правило, освобождается от подоходного налога.
• Ежегодный налог на недвижимость: от 0,05% до 1% оценочной стоимости. Недвижимость для личного использования или владельцы с доходом ниже порога (около 40 000 ларей) могут иметь нулевой налог.

Эти ставки периодически меняются — уточните актуальные цифры у налогового консультанта перед составлением бюджета.

Вид на жительство через недвижимость: новое правило $150 000

Именно эта часть изменилась в 2026 году, и именно здесь в интернете чаще всего встречается устаревшая информация. Покупка недвижимости может стать основанием для получения вида на жительство — но порог вырос.

С 1 марта 2026 года минимальная стоимость недвижимости для краткосрочного вида на жительство выросла со $100 000 до $150 000 — рост на 50%.

• Сумма основана на рыночной оценке аккредитованного оценщика, а не на цене в договоре.
• Применяется к общей стоимости вашей недвижимости — для достижения порога можно объединить несколько объектов.
• Разрешение выдаётся сроком до одного года и ежегодно продлевается, распространяется на ближайших членов семьи.
• Рассмотрение занимает около 30 дней, или 10–20 дней при ускоренном оформлении.

Если в руководстве упоминается старая цифра $100 000 — оно написано до изменений. Краткосрочный вид на жительство на основе недвижимости и инвестиционный вид на жительство — разные правовые пути.

Тбилиси vs Батуми: где иностранцы покупают на самом деле?

Тбилиси — столица и более стабильный выбор: диверсифицированная экономика, круглогодичный спрос от экспатов и студентов. В конце 2025 года средние цены на первичном рынке составляли около $1 350 за кв. м.

Батуми — прибрежный, туристический рынок с более высоким потенциалом, но доходность зависит от сезонности и качества управления. Цены в Батуми выросли в 2025 году примерно на 16,5% — до около $1 395 за кв. м. Средняя валовая доходность аренды по Грузии в начале 2026 года составила около 7,4%.

Распространённые ошибки

• Пропуск юридической проверки из-за хорошей цены.
• Предположение, что «деревенский дом» в порядке без проверки категории земли.
• Доверие устным обещаниям застройщика вместо письменного договора.
• Ориентация на сроки сдачи без проверки репутации застройщика.
• Бюджетирование на основе устаревших налоговых данных.

Сначала найдите подходящую недвижимость — в одном месте

Kavlian объединяет тысячи объявлений с ведущих грузинских сайтов недвижимости в одном поиске. Фильтруйте по городу, району, цене, площади, количеству комнат и типу объявления сразу по всем источникам.

Начните поиск на Kavlian →

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец купить квартиру в Тбилиси?

Да. Иностранцы могут купить жилую и коммерческую недвижимость в Грузии с теми же правами, что и граждане. Единственное ограничение — сельскохозяйственные земли.

Нужно ли быть в Грузии для покупки?

Нет. Вся сделка может быть завершена дистанционно через доверенность.

Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство?

Может стать основанием для краткосрочного вида на жительство, если рыночная стоимость соответствует порогу — $150 000 с 1 марта 2026 года. Разрешение продлевается ежегодно.

Есть ли налог при покупке?

Нет. Только регистрационный сбор (около 50–200 ларей) и по желанию нотариальные услуги.

Сколько времени занимает регистрация?

Стандартная — около одного рабочего дня; ускоренная — в течение часа.

Это руководство носит информационный характер и отражает правила по состоянию на 2026 год. Всегда уточняйте актуальные данные у квалифицированного грузинского юриста перед покупкой.