Советский дом или новостройка? Как выбрать тип квартиры в Тбилиси

В Тбилиси внутри одного города существуют два очень разных рынка жилья. Условно — советский фонд, построенный до 1990 года, и новостройки после 2010-го. Они отличаются почти всем, что имеет значение после переезда: высотой потолков, планировкой, возрастом проводки и труб, лифтами и парковкой, сейсмическими нормами, ежемесячными расходами и тем, насколько быстро квартиру можно продать.

Что вы покупаете в советском доме?

Значительная часть жилого фонда Тбилиси относится к советскому периоду, включая пятиэтажные панельные дома и более поздние серии. Их сильные стороны — расположение и цена: они стоят в сложившихся районах с готовой инфраструктурой, магазинами, школами и транспортом.

Взамен вы принимаете возраст дома. Проводка и трубы могут быть родными. Потолки обычно ниже, чем в новостройках. Планировки создавались для другой эпохи. Многие такие здания построены до современных сейсмических норм — Тбилиси находится в активной зоне, и городские программы по расселению аварийного жилья не поспевают за его объёмом.

Второй фактор — содержание дома. В старом доме общее имущество зависит от того, организованы ли жильцы и платят ли они. Две одинаковые квартиры в двух одинаковых домах могут быть совершенно разными покупками.

Что даёт новостройка?

Современные планировки, лифты, парковка, новые инженерные системы и всё чаще рассрочка от застройщика на время строительства. Покупка до сдачи может означать вход по цене ниже готовой.

Компромиссы реальны. Сроки сдвигаются. Квартира обычно приходит без отделки — см. наш разбор чёрного и белого каркаса. А новый дом в районе, который ещё застраивается, может не иметь инфраструктуры, которая в старых районах уже есть.

Сравнение

Сравнение

	Советский дом	Новостройка
Цена за м2	Ниже	Выше, зависит от отделки
Высота потолков	Обычно ниже	Обычно выше
Лифт и парковка	В пятиэтажках часто нет	Обычно есть
Проводка и трубы	Могут быть родными	Новые
Сейсмика	До современных норм	По действующим нормам
Район	Сложившийся	Иногда ещё формируется
Основной риск	Состояние дома и общее содержание	Срыв сроков и стоимость отделки

Дом важнее, чем показывают фотографии в объявлении. Проверенные агенты Kavlian выезжают на объект лично и расскажут, как на самом деле выглядят подъезд, стояки и соседи — бесплатно для вас.

Что проверить в старой квартире?

1. Стояк и электрощит.
2. Напор воды на верхних этажах и наличие насоса.
3. Крышу, если покупаете последний этаж.
4. Отопление и монтаж газового котла.
5. Несогласованные перепланировки и отражены ли они в документах реестра.
6. Кто обслуживает дом и сколько жильцы платят фактически.

Что продаётся быстрее?

Отремонтированные квартиры в сложившихся центральных районах находят покупателя надёжно — расположение никуда не денется. Новостройки в сильных локациях тоже ликвидны, но новая квартира в районе, где строятся ещё несколько башен, конкурирует с непроданным фондом застройщика, а тот умеет давать скидки, недоступные частному продавцу.

Рыночные условия различаются по районам и меняются. Перед решением сверьтесь с актуальными сделками.

Вопросы и ответы

Безопасно ли покупать советский дом?

Многие конструктивно надёжны и служат десятилетиями, но состояние сильно различается от дома к дому. Это вопрос личного осмотра, а не общего ответа.

Новостройка всегда дороже?

За метр — обычно да, по итогу — не всегда. Старая квартира с полным ремонтом и заменой проводки может выйти в ту же сумму.

Что лучше для сдачи в аренду?

Новостройки дают более высокую ставку и меньше простоя, особенно в посуточной аренде. Старые квартиры в центре могут давать более высокую доходность из-за низкой цены входа.

Посмотрите оба варианта

Смотреть объявления или поговорить со специалистом бесплатно.