Обзор рынка недвижимости Грузии: цены, сделки и доходность
Где на самом деле находятся цены Тбилиси и Батуми, сколько квартир меняет владельцев, какова доходность и что изменилось в правилах. Обновляется каждый квартал по опубликованным данным, а не по ощущениям.
Цены на жильё в Грузии продолжают расти в 2026 году, но два основных рынка движутся с разной скоростью. Тбилиси в среднем около 1312 долларов за квадратный метр после примерно 4% годового роста, Батуми — около 1395 долларов, но с гораздо более резким подъёмом за спиной. Валовая доходность по стране держится около 7,4%. Объёмы сделок в Батуми рекордные, и примерно половина квартирных сделок приходится на иностранцев.
Где цены?
| Рынок | Средняя цена за м2 | Изменение за год |
|---|---|---|
| Тбилиси | Около 1312 долларов | Примерно +4% |
| Батуми (в целом) | Около 1395 долларов | Заметно выше |
| Батуми, первичный / под ключ | Около 1893 долларов (I кв. 2026) | Около +8,7% |
| Батуми, вторичный | Около 1479 долларов (I кв. 2026) | Около +7,8% |
| Старый Батуми | Около 3028 долларов | Самый дорогой сегмент |
Разрыв между первичным и вторичным рынком в Батуми — это во многом уровень отделки, а не качество. См. чёрный и белый каркас, прежде чем сравнивать эти цифры.
Сколько реально продаётся?
Объём важнее запрашиваемых цен: запрашиваемая цена — мнение, сделка — факт. В Батуми за I квартал 2026 года продано 4049 квартир, примерно на 15,8% больше, чем годом ранее. Galt & Taggart насчитал рекордные 17 478 сделок за 2025 год, причём около 52% пришлось на иностранных покупателей.
На последней цифре стоит остановиться. Иностранцы здесь не маргинальная группа, а большинство рынка — и это работает в обе стороны, когда дело доходит до перепродажи.
Какова доходность?
Валовая доходность по Грузии в I квартале 2026 года — около 7,4%, Тбилиси около 7,5%, Батуми около 7,3%. Это валовые цифры, до управления, счетов, 5% налога и простоя. См. разбор расходов.
Средние по рынку квартир не покупают. Агенты Kavlian скажут, что принёс конкретный дом в прошлом году. Спросить бесплатно.
Что изменилось в правилах?
- 1 марта 2026: порог ВНЖ через недвижимость вырос со 100 000 до 150 000 долларов по оценке.
- 1 января 2026: все туристы обязаны иметь страховку с покрытием не менее 30 000 лари.
Чего ждать дальше
Galt & Taggart ожидает, что спрос в Тбилиси останется на уровне 2025 года. В Батуми первичные продажи прогнозируются примерно на том же уровне, а вторичные продолжат расти по мере накопления сданного жилья. Colliers не ждёт снижения цен в 2026 году.
Цифры взяты из опубликованных рыночных данных и округлены. Рынок меняется.
Вопросы и ответы
Какой рынок растёт быстрее?
Батуми. Он же более сезонный и сильнее зависит от иностранного покупателя.
Применимы ли эти средние к конкретной квартире?
Нет. Район, дом, этаж и отделка влияют на цену гораздо сильнее городского среднего.
Превратите рынок в решение
Проконсультироваться с экспертом
Бесплатная консультация, без обязательств