Как читать выписку из Публичного реестра Грузии — и ловушка кадастрового кода

Выписка из Национального агентства публичного реестра — единственный надёжный источник о том, кому принадлежит объект в Грузии и что на нём зарегистрировано. Она показывает собственника, кадастровый код, площадь и все ипотеки, налоговые залоги, судебные ограничения и притязания третьих лиц. Стоит недорого, доступна онлайн или в Доме юстиции, и именно она стоит между покупкой и спором.

Что такое NAPR и что показывает выписка?

Публичный реестр — юридическое лицо публичного права при Министерстве юстиции. Он регистрирует права на недвижимость, публично-правовые ограничения, налоговые залоги и ипотеки. Актуальная выписка обычно содержит:

• Кадастровый код — уникальный идентификатор объекта.
• Зарегистрированного собственника или собственников с долями.
• Площадь и тип объекта.
• Обременения: ипотеки, налоговые залоги, аресты, судебные ограничения.
• Зарегистрированные притязания третьих лиц.

Ловушка кадастрового кода

Именно на этом спотыкаются иностранцы. Грузинские кадастровые коды — это числа через точку, например 01.10.14.003.043.

Суть проблемы: многоквартирный дом стоит на одном земельном участке, у участка свой кадастровый код и своя площадь. У каждой квартиры тоже свой отдельный код и своя выписка. Если вам прислали «кадастровый код», вы можете читать выписку на землю под домом — с площадью в сотни или тысячи метров и собственником-застройщиком — а не на покупаемую квартиру.

• Совпадает ли площадь в выписке с квартирой? Если в выписке 1800 м2, а вы покупаете 62 м2, у вас участок, а не квартира.
• Совпадает ли код в выписке с кодом в проекте договора цифра в цифру? Не адрес — код.

Агенты Kavlian читают такие выписки каждый день. Не уверены, что вам прислали? Спросите до перевода денег — это бесплатно.

Когда проверять реестр?

Когда проверять реестр?

Момент	Зачем
До внесения задатка	Убедиться, что продавец — зарегистрированный собственник, а объект свободен.
До подписания договора	Договор должен описывать объект кадастровым кодом из выписки.
Ещё раз в день подписания	Этот шаг пропускают. Ипотека или арест могут быть зарегистрированы в любой момент между проверками.
После регистрации	Подтвердить, что переход состоялся и ваше имя внесено.

Что должно вас остановить?

• Продавец не зарегистрированный собственник и не предъявляет доверенность.
• Зарегистрирована ипотека, и никто не объяснил, как и когда она снимается.
• Появился арест или судебное ограничение.
• Собственников несколько, а подписывает один.
• Площадь или код не совпадают.
• Выписке несколько недель. Запросите свежую.

А незарегистрированные перепланировки?

Выписка описывает зарегистрированное состояние, а не физическое. Проверка документов и осмотр — две разные задачи, и одна не заменяет другую. См. что смотреть в старых домах.

Это общая информация, а не юридическая консультация.

Вопросы и ответы

Могу ли я заказать выписку сам?

Да, онлайн или в Доме юстиции за небольшую плату. Разрешение продавца не требуется.

Выписка на английском?

Документы выдаются на грузинском. Переводчик в телефоне — не процедура проверки.

Дайте прочитать документ до оплаты

Поговорить со специалистом или смотреть объявления.