Yabancılar Gürcistan'da Mülk Satın Alabilir mi? Kapsamlı 2026 Rehberi

Tiflis'te daire ya da Batum'da deniz manzaralı konut arıyorsanız, büyük olasılıkla her uluslararası alıcının sorduğu soruya ulaşmışsınızdır: burada satın almam gerçekten mümkün mü? Kısa yanıt: evet — hem de Gürcistan bunu bölgedeki çoğu ülkeden çok daha kolay hale getiriyor. Bu rehber, tam olarak ne satın alabileceğinizi, sürecin nasıl işlediğini, maliyeti ve 2026'da ne değiştiğini açıklıyor.

Kısa Yanıt: Evet, Oturma İzni Olmadan

Yabancı uyruklular, Gürcistan'da neredeyse her türlü gayrimenkulü yerel vatandaşlarla aynı koşullarda satın alabilir. Konut daireleri, evler, ticari birimler, ofisler, otel odaları — tümü tam mülkiyet haklarıyla yabancı alıcılara açık. Mülkte oturabilir, kiraya verebilir, satabilir, bağışlayabilir ya da mirasçılarınıza devredebilirsiniz.

Kritik bir nokta: Gürcistan'da mülk sahibi olmak için oturma iznine gerek yok. Hatta ülkeye ayak basmak bile şart değil — işlemin tamamı, güvendiğiniz bir avukata verilen Vekaletname (POA) aracılığıyla uzaktan tamamlanabilir. Taşınmadan önce yatırım yapmak isteyen Türkiye, Rusya, İsrail veya AB'deki alıcılar için bu, Gürcistan'ın en büyük pratik avantajlarından biridir.

Tek İstisna: Tarım Arazileri

Tam olarak bir önemli kısıtlama var. Gürcistan Anayasası ve Organik Kanun uyarınca, yabancı uyruklular, vatansız kişiler ve yabancı şirketler tarım arazilerini doğrudan sahip olamaz. Bu durum, tahmin edilenden çok daha fazla kişiyi etkiler: biri bölgelerdeki bir "köy evi"ne aşık olur, sonra bahçenin tarım arazisi olarak sınıflandırıldığını öğrenir.

Bu aşılabilir — Gürcü tüzel kişiliği, uzun vadeli kiralama veya arazi yeniden sınıflandırması yoluyla. Ancak herhangi bir şey imzalamadan önce yerel bir avukattan destek almanız gerekir. Tiflis veya Batum'daki standart daireler için bu kısıtlama geçerli değildir.

Satın Alma Süreci, Adım Adım

Gürcistan, bölgenin en hızlı ve şeffaf mülk tescil sistemlerinden birine sahiptir. Tipik bir satın alma şöyle görünür:

1. Arama ve seçim. Uygun mülkleri belirleyin ve kısa liste oluşturun. Birden fazla kaynaktaki ilanları karşılaştırmak en çok zamanı bu aşamada kazandırır.
2. Durum tespiti (due diligence). Yasal olarak zorunlu değil, ancak kesinlikle önerilir. Bir avukat tapu geçmişini, ipotekleri doğrular ve mülk sınırlarını inceler.
3. Müzakere ve koşulların belirlenmesi. Fiyat, ödeme planı ve koşullar kararlaştırılır.
4. Satış Sözleşmesinin imzalanması. Genellikle Kamu Hizmetleri Merkezi'nde (Adalet Evi) yapılır. Sözleşmede yazılı olan bağlayıcıdır — sözlü vaatler geçerli değildir.
5. Ödeme. Fonlar kararlaştırılan koşullara göre transfer edilir. Çoğu alıcı TBC Bank veya Bank of Georgia'da yerel hesap açar — genellikle tek bir yüz yüze ziyaret gerekir.
6. NAPR'da Tescil. Mülkiyet, Ulusal Kamu Sicil Ajansı'na tescil ettirilir. Sistem tamamen elektroniktir. Standart tescil yaklaşık bir iş günü sürer; hızlandırılmış hizmet bir saat içinde tamamlanabilir.

Tescil sonrasında uluslararası alanda tanınan dijital bir mülkiyet belgesi alırsınız — mülkiyetiniz kesinleşmiş olur.

Maliyeti: Vergiler ve Harçlar

Gürcistan'ın vergi ortamı, yabancı alıcıların onu tercih etmesinin başlıca nedenlerinden biridir. Temel rakamlar:

• Alım vergisi / damga vergisi: yok. Mülk alımında işlem vergisi bulunmuyor.
• Tescil harcı: standart hizmet için yaklaşık 50 GEL, hızlandırılmış için 200 GEL'e kadar.
• Noter ücretleri: isteğe bağlı, genellikle 200 GEL'e kadar, ağırlıklı olarak çeviri ve tasdik için.
• Kira geliri vergisi: konut kiralamasından %5, ticari için %20.
• Sermaye kazancı vergisi: iki yıl içinde satarsanız kazanç vergilendirilir; iki yıl veya daha uzun süre elde tutarsanız satış genellikle gelir vergisinden muaftır.
• Yıllık mülk vergisi: değerlendirilen değerin %0,05 ile %1'i arasında. Kişisel kullanım için tutulan mülkler veya geliri eşiğin altında (yaklaşık 40.000 GEL) olan sahipler sıfır vergi ödeyebilir.

Bu oranlar periyodik olarak değişir — bütçe yapmadan önce güncel rakamları bir vergi danışmanıyla doğrulayın.

Mülk Üzerinden Oturma İzni: Yeni $150.000 Kuralı

2026'da değişen kısım budur ve çevrimiçi eski bilgilerin en yaygın noktası da burası. Mülk satın almak Gürcistan oturma iznini destekleyebilir — ancak eşik yükseldi.

1 Mart 2026 itibarıyla, kısa süreli oturma izni için gereken minimum mülk değeri $100.000'dan $150.000'a yükseldi — %50'lik bir artış.

• Rakam, sözleşmedeki fiyata değil, akredite değerleme uzmanının piyasa değerlendirmesine dayanır.
• Tek bir birime değil, toplam mülk varlıklarınıza uygulanır — eşiği karşılamak için mülkler birleştirilebilir.
• İzin başlangıçta bir yıla kadar verilir ve yıllık olarak yenilenebilir; doğrudan aile üyelerine de uzanır.
• İşlem genellikle yaklaşık 30 gün, hızlandırılmış ücretle 10–20 gün sürer.

Tiflis mi Batum mu: Yabancılar Gerçekte Nerede Alıyor?

Tiflis başkenttir ve daha istikrarlı bir seçimdir: çeşitlendirilmiş ekonomi, expat ve öğrencilerden gelen yıl boyu talep. 2025 sonunda birincil piyasada ortalama fiyatlar metrekare başına yaklaşık $1.350 seviyesindeydi.

Batum kıyı şehridir, turizm odaklı piyasadır. Fiyatlar 2025'te yaklaşık %16,5 artarak m² başına ~$1.395'e yükseldi. 2026 başında Gürcistan genelinde ortalama brüt kira getirisi yaklaşık %7,4'tü.

Kaçınılması Gereken Yaygın Hatalar

• Fiyat iyi göründüğü için durum tespitini atlamak.
• Arazi sınıflandırmasını kontrol etmeden "köy evinin" sorunsuz olduğunu varsaymak.
• İmzalı sözleşme yerine sözlü vaatlere güvenmek.
• Geliştiricinin sicilini kontrol etmeden proje teslim tarihlerine güvenmek.
• Değişmiş olan eski vergi verilerine göre bütçe oluşturmak.

Önce Doğru Mülkü Bulun — Tek Bir Yerde

Kavlian, Gürcistan'ın önde gelen gayrimenkul sitelerinden binlerce ilanı tek bir aramada bir araya getirir. Tüm kaynaklarda aynı anda şehir, ilçe, fiyat, büyüklük, oda sayısı ve ilan türüne göre filtreleyin.

Kavlian'da aramanıza başlayın →

Sıkça Sorulan Sorular

Bir yabancı Tiflis'te daire satın alabilir mi?

Evet. Yabancılar, vatandaşlarla aynı haklarla Gürcistan'da konut ve ticari mülk satın alabilir. Tek kısıtlama tarım arazileri içindir.

Mülk almak için Gürcistan'da bulunmam gerekiyor mu?

Hayır. Satın alma işleminin tamamı vekaletname aracılığıyla uzaktan tamamlanabilir.

Mülk satın almak oturma izni sağlar mı?

Mülkünüzün piyasa değeri eşiği karşılıyorsa — 1 Mart 2026 itibarıyla $150.000 — kısa süreli oturma iznini destekleyebilir. İzin yıllık olarak yenilenebilir.

Alım sırasında vergi var mı?

Alım vergisi veya damga vergisi yok. Yalnızca tescil harçları (yaklaşık 50–200 GEL) ve isteğe bağlı noter ücretleri ödüyorsunuz.

Tescil ne kadar sürer?

Standart tescil yaklaşık bir iş günü sürer; hızlandırılmış hizmet bir saat içinde tamamlanabilir.

Bu rehber genel bilgi amaçlıdır ve 2026 itibarıyla geçerli kuralları yansıtmaktadır. Satın almadan önce nitelikli bir Gürcü avukat veya vergi danışmanıyla güncel bilgileri doğrulayın.