Siz Orada Değilken Dairenize Kim Bakıyor?

Gürcistan'da mülk yönetimi tipik olarak uzun dönem kiralamada kira gelirinin %10-20'si, günlük kiralamada ise %20-25'i tutuyor — ikincisinde temizlik, çamaşır ve misafir iletişimi de dahil. Yurt dışında yaşayan bir malik için bu isteğe bağlı bir ek değil: broşürdeki getiriyi gerçek getiriye çeviren kalem tam olarak bu. Tescil ve bankacılık büyük ölçüde uzaktan ya da vekâletname ile yürütülebiliyor, ama başka bir ülkeden misafiri içeri alamazsınız.

Yönetici gerçekte ne yapıyor?

Hizmetler kabaca kiralama tipine göre ayrışıyor:

Yönetici gerçekte ne yapıyor?

	Uzun dönem	Günlük
Tipik ücret	Kiranın %10-20'si	Gelirin %20-25'i
Kiracı bulma	İlan, gezdirme, eleme	Airbnb, Booking ve benzerinde listeleme ve fiyatlama
Sözleşmeler	Hazırlama, imza, depozito yönetimi	Platform şartları, ev kuralları
Para	Kira tahsilatı, gecikme takibi	Platform ödemeleri, size havale
Günlük iş	Tamirat, faturalar, kiracı iletişimi	Giriş, temizlik, çamaşır, ikmal, yorumlar
Emek	Düşük, yılda birkaç olay	Yüksek, sürekli

İkisi arasındaki ücret farkı bir kâr marjı değil. Günlük kiralama yönetimi, personeli ve devir hızı olan başka bir iş.

Israr etmeye değen madde

Komisyon, gerçekten tahsil edilen gelir üzerinden olsun — sabit aylık ücret değil. Kiradan alınan bir yüzde, yöneticiyi sizinle aynı tarafa koyuyor: boş geçen ay ona da kaybettiriyor. Sabit aylık ücret ise, bitirmek için özel bir nedeni olmayan birinin yönettiği bir boşluk boyunca ödemeye devam etmeniz demek.

Bir şirket sabit ücrette ısrar ediyorsa, kiracı olmayan bir ayda ne olacağını sorun. Cevap, nasıl bir düzene girdiğinizi size söyler.

Kavlian'ın seçilmiş ajansları yabancı maliklerle çalışıyor ve siz bağlanmadan önce ücret yapılarını kendi dilinizde açıklayabiliyor. Sormanın bedeli yok.

Sözleşmede başka ne olmalı?

• Ücretin neyi kapsayıp neyi kapsamadığı. Kiracılar arası temizlik ücrete dahil mi, ayrı mı faturalanıyor?
• Tamirat yetki limiti — size sormadan harcayabilecekleri tutar. Bir kombiyi tamir ettirecek kadar yüksek, bir tadilattan haberdar olacağınız kadar düşük olsun.
• Size nasıl ve ne zaman ödendiği, hangi para biriminde ve kurun nasıl belirlendiği.
• Raporlama. Geliri, giderleri ve doluluğu gösteren aylık bir ekstre. Yazılı olmasında ısrar edin; sözlü bilgilendirmeler kaybolur.
• Nasıl ayrılacağınız. İhbar süresi, ve kiracı ilişkisinin mülkte mi ajansta mı kalacağı.
• Anahtarları ve depozitoyu kimin tuttuğu, ve şirket faaliyeti bırakırsa ne olacağı.

Bu getirinizi ne kadar değiştiriyor?

Uzun dönem üzerinden bir örnek: ayda 600 dolar kira, yılda 7.200 dolar brüt. %15 yönetimi (1.080 dolar), %5 kira geliri vergisini, on iki aylık aidatı ve bir boş ayı düşün — bankaya gerçekte giren rakam manşettekinin belirgin biçimde altında. Günlük kiralamada fark daha da açılıyor, çünkü %20-25 brüt rezervasyonlardan, temizlik ve platform kesintileri daha sayılmadan önce gidiyor.

Bunların hiçbiri mülkünüzü kiraya vermeye karşı bir argüman değil. Net rakamları karşılaştırmak için bir argüman — ve yönetimi atlayan her projeksiyona iyimser değil eksik demek için. Yıllık bütçenin geri kalanını sahip olmanın gerçek maliyeti rehberimiz anlatıyor.

Yurt dışından kendiniz yönetebilir misiniz?

Bazı malikler anahtar ve acil durumlar için güvendiği yerel bir kişiyle bunu yapıyor. İstikrarlı kiracılı uzun dönem kiralamada iyi işliyor; birinin öngörülemeyen saatlerde fiziken hazır olması gereken günlük kiralamada çok daha az. Hangisine imza attığınız konusunda kendinize dürüst olun.

Ücret düzeyleri ve hizmet kapsamı şirkete ve şehre göre değişir. En az iki üç teklifi karşılaştırın ve her birinden mevcut bir malik referansı isteyin.

Sık sorulanlar

Bunu kurmak için Gürcistan'da olmam gerekiyor mu?

Şart değil. Çoğu şey uzaktan ya da vekâletname ile ayarlanabiliyor — yine de anahtarlarınızı tutacak insanlarla tanışmak bir seyahate değer.

Faturaları kim ödüyor?

Genellikle yönetici, tahsil edilen kiradan ödeyip raporluyor. Faturaların biriktirilmek yerine aylık kapatıldığını teyit edin.

Yönetim komisyonu vergiden düşülüyor mu?

Bir Gürcü vergi danışmanına sorun. Bireysel konut kiraya verenler için sabit %5 rejimi, tam olarak bir gider indirimi sistemi gibi çalışmadığı için basit.

Satmak istersem ne olur?

İçinde uzun dönem kiracı olan bir mülk, boş olandan farklı satılır. Satış ihtimali varsa, uzun bir kira sözleşmesi imzalamadan önce ajansla konuşun.

İhtiyacınız olmadan önce bir yönetici bulun

Kavlian'ın seçilmiş ajansları Tiflis ve Batum genelinde yabancı malikler için kiralama ve yönetim yapıyor. Ücretsiz bir uzmanla görüşün ya da ilanları inceleyin.